价格规范+市场检查 长效调控机制保障楼市稳定性

发布时间:2017-5-12 编辑:zhaojiayuan点击量:204

    2016年10月,惠州开启新一轮市场调控。引人关注的是,惠州结合自身的区位特点、发展阶段等情况,没有采取“一刀切”的限购措施,而是搭配动态化的市场巡查,以规范市场行为作为主导抓手。

 

    面对价格监制的刚性调控,以及巡查间歇期的阶段性宽松表现,部分企业犹如孙悟空擅长“七十二变”,寻机“钻空子”,却对市场的长效作用造成不利影响。在这一背景下,惠州的楼市调控新政出台,严打投机炒房和捂盘惜售等行为,目前已初见成效。

 

    市场要发展,行业需调控。在市场形势逐渐明朗的背景下,企业是提速入市,还是等待后续市场的涨跌,如何选择变得关键。然而,有一点毋庸置疑:房子是用来住的,而不是炒的。要让多变的楼市真正发挥其满足居民住房需求、改善居住条件、带动相关产业发展、促进城市升级的多重作用,取得楼市发展的“真经”,就必须以常态化调控保障市场稳定的长效化而这恰恰又是市场转型升级的最大主题。

 

    价格戴上“紧箍咒”,自住购房迎来入手良机

 

    “在备案价格基础上,以后每3个月可提价10%!”今年3月初,一条包含类似内容的信息在惠州地产圈刷屏,部分行业从业人员则频繁转发,引发部分购房者恐慌。

 

    很快,这一消息被政府辟谣。惠州市发改局物价监督分局局长吴伟明直言这是谣传,市房管局相关负责人则表示稳房价是市场调控的首要任务,开发企业应该在产品品质和服务上下功夫,提高竞争力面对市场紧收局面,而不是去人为制造恐慌误导市民。

 

    消息虽被证明不实,却真实反映出围绕房价的多方博弈。

 

    有业内人士表示,去年第四季度以来,在严格的价格监制下,楼盘定价需要参考前3月楼价表现,且不得高于前期价格,使得新推楼盘难以高价推售。如此一来,开发商不愿意低价销售,但价格太高又无法备案销售,这使得企业推货热情降低。

 

    另一方面,则是购房者格外敏感的神经。一线城市多轮大涨后全国楼市迎来调控新局,惠州也在此前两年多时间里经历房价显著上扬。

 

    也正因此,楼市管理部门给房屋销售戴上价格“紧箍咒”,也就成为市场良性发展的必然选择。

 

    惠州市发改局物价监督分局负责楼盘价格监制,该局局长吴伟明介绍,当前惠州房价在监制环节所实施的仍是去年第四季度该局联合市房管局先后发布的《关于进一步规范商品房销售价格行为的通知》和《关于明确惠城区仲恺高新区商品房价格申报监制有关工作的通知》,楼盘监制价格不得高于该项目前3个月的网签交易价格加权平均价,按照1:2:7的权重来确定。同时在销售中,实际成交价若低于监制价格10%则将限制企业网签功能。

 

    监管犹如“定风珠” 打击“盘外招”稳定房市

 

    7045件,这是2016年惠州房地产纠纷案件总数,较2015年增加65.49%。两年间,涉商品房预售合同纠纷案件均为当年案件总数中占比最大的类型,分别达到2252件、3685件。

 

    与之同步的,是惠州楼市不断加强的监管力度。2016年,惠州房地产市场迅速回升。为实现“稳房价、降风险”从而保障市民安居的目标,去年10月6日,惠州市政府发布《关于进一步加强房地产市场监督管理工作的通知》,严格规范行业销售行为。

 

    随着新政的实施,各级政府部门和主管部门随即展开密集的行业规范巡查,出现违法违规销售行为的企业遭到查处,惠州开发企业销售表现得更规范,价格逐步恢复平稳。

 

    然而,依然有个别企业以各种方式打起政策“擦边球”。

 

    房源捆绑装修出售就是部分开发商针对市场监管想出的“盘外招”。金山湖和龙丰的部分楼盘房源按照监制价格销售,但要求业主在购房时一次性交付3500—4500元/平方米的装修费用。对此,惠州市发改局相关负责人直言这种捆绑销售方式肯定不合适,后续将予以规范。

 

    为吸引眼球,助推销售,惠州的部分楼盘名存在“大、重、怪、洋”的问题。开发企业在楼盘备案名之外另取一个“洋气”的推广名字已成为一种时尚。比如有业主买房时楼盘名称还是中锴华章,住进去时楼盘名已变成了金泓华庭。2017年3月,惠州市第二次全国地名普查联席会议办公室发布了《关于协助整改不规范建筑物、住宅区名称的通知》,雅居乐白鹭湖、合生高尔夫庄园、宏益花城居等50个使用“阴阳案名”的楼盘遭到查处通报,限期整改。

 

    4月8日深夜,惠州市政府办公室发出《关于进一步完善我市房地产市场监督管理工作的通知》,并于次日实施。内容主要为打击投机炒房启动“限售”,为平稳市场供需严惩“捂盘”。此外,对于虚高装修、额外收取团购费等变相涨价行为,均有针对性施策规范。

 

    为落实楼市新政,惠州市房管局成立市场检查小组针对区域在售楼盘进行动态检查,规范市场经营行为。在检查中发现,嘉霖骏禧沙盘展示项目周边的内容未规划,摩卡公馆宣传的地铁14号线设站“聚龙山站”与实际规划不符,存在误导行为,涉嫌欺诈销售,荣佳国韵、缤纷TOWN楼盘存在公示信息不标准和不完全,检查组当场责令企业进行整改。

 

    楼市多服“人参果”,品质提升保障长效发展

 

    价格戴上“紧箍咒”,楼市纠纷乱象服下“定风珠”,在经历年初的不适后,3月的惠州楼市迎来集中交易的小高峰。官方数据显示,3月份,惠城仲恺销售新建商品房源3998套,交易面积45.6万平方米,均环比翻番,市场正在稳步回暖。

 

    4月8日“取证三年内限卖”的调控新政落地后,4月份成交出现一定的回落,惠城仲恺新房网签3111套,但市场依然处于供不应求的状态。“限售”新政满月后的5月初,惠城仲恺的楼市成交更是稳中有升,一手住宅网签868套,小幅上涨约5%。

 

    在网络机构监测的楼盘公布的推售计划中,4月惠州仅迎来17盘4000套左右的推售规模。但在记者走访过程中,富盈公馆、双城君、壹城中心等多个年内暂未推售的项目均在积极准备入市,这也意味着后续市场将迎来一个供应密集周期。

 

    部分业内人士认为,在新政的推动下,惠州市场将有望改变去年调控以来的供需吃紧局面,大量新房源入市满足市民置业安家的需求。

 

    楼市的平稳发展不仅体现在销售数字,还体现在各方态度和行为上的转变。在政府加强监管之外,行业协会也更为积极主动的发挥作用。

 

    近日,惠州市大亚湾区房地产协会发布《关于加强规范区房地产市场宣传行为的通知》,这是首个行业协会针对行业规范发出的文件。通知指出,针对部分房地产从业人员有意混淆“大湾区”和“大亚湾区”的概念,以及以“项目即将封盘大幅涨价”消息制造市场恐慌的行为,政府相关职能部门和协会予以严禁,同时明令禁止企业在高速路口及主干道的不文明派单行为。

 

    “协会发文的立足点还是行业自律。”行业观察人士表示,由于没有具体行政职能权力,协会作为行业组织,更多是从行业自律层面进行呼吁,这对于区域市场的平稳健康尤为关键。

 

    综上可见,多方合力下的惠州楼市正在变得更加理性、更加追求质量和长期效益,而这从来是一个健康市场的必备特征。开发商作为楼市的主要参与者,也只有更加关注房屋质量、打造高品质的产品,才能在消费者中树立起足够的口碑,真正赢得消费者的拥戴。


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