合肥泛经开区三大板块房价已高

发布时间:2017-11-9 编辑:zhaojiayuan点击量:277

    经开区是位于合肥西南方的一个功能区,有着非常庞大和密集的产业集群。在这里我称经开区及周边的区域为泛经开区,是因为它们在地理位置上非常接近,房地产发展特点也非常相似。

    从行政区划上来看,泛经开区可分为两个部分,一个是肥西县,一个是合肥市经济技术开发区,两者犬牙交错,不分彼此。肥西县的柏堰工业园区和经开区的工业区,共同支撑了整个泛经开区的房地产需求。

    我统计了合肥链家今年前三季度的成交情况,全市共成交2287套二手房,泛经开区成交367套二手房,占比16%。鉴于整体样本数偏少,部分小区房价仅作参考,接下来我将分区域对泛经开区房价做一个分析和点评。

    以繁华大道和金寨路为界,我将泛经开区分为三个部分,分别是:

    1、繁华大道北板块。这个区域包括繁华大道以北、合肥绕城高速接高新区以南的经开区,和肥西柏堰科技园区。

    2、繁华大道南板块。这个区域包括繁华大道以南的经开区以及部分肥西县域。

    3、工业区板块。这个区域包括金寨路以东、绕城高速以南、合安高速以西的经开区以及部分肥西县域。

    本次分析涉及的数据为2017年1-9月份。

    繁华大道北板块

    繁华大道北板块距离政务区非常近,仅一条匡河之隔,但是平均房价(15126元/平米)却比政务区(20841元/平米)低了一大截,大约30%左右。其实该板块的平均房龄跟政务区也非常接近,一些商业配套也基本上共享,主要还是区域和学区上的差别。

    繁华大道北成交量非常大,共成交217套,占总成交的近60%。平均成交均价为15126元/平米,跟泛经开区的平均价格非常接近,比上次统计价格(14977元/平米)上涨149元/平米。平均成交周期为48.6天,跟平均值相等,不过,板块的平均议价空间(2.41%)要小于平均值(2.72%)。

    说到经开区,就不得不说禹州华侨城这个神盘。由于紧挨着政务区,地理位置非常优越,再加上产证为肥西县,不受购房政策限制,二手房成交量特别大。板块内成交的217套中,该小区独占118套,超过了一半,占全市总成交量的5%左右。

    禹州华侨城比上次成交多了40套,它三期的平均成交价格较上次统计均有所上涨,一期涨幅很少,二期涨幅300元/平米左右,三期涨幅100元/平米左右。议价空间有所收窄,成交周期大部分也较上次缩短了一些,看来该盘的需求还十分旺盛。

    其实在我看来,禹州华侨城已再难有上浮空间,它的价格与之相邻的市区二手房已相差不多。同等条件下,即使不限购,肥西产证也注定无法超越同地段的市区产证。

    融科城的盘子很大,因此成交量相对也多一些,但是这个小区的容积率非常大,有3.5。融科城较上次成交多了8套,议价空间有所收窄,成交均价在1.7w左右,基本持平。融科城一期融祥园要比二期融和园贵一些,成交周期也短一些,应该是位置更好一些。

    融科被融创收购之后,融科城三期改为融创城,新房也改为装修房,但我觉得影响并不是太大。由于备案价格还未给出,鉴于该小区超高的容积率,以及政务区的价格盖帽,再结合融创的品牌溢价因素,如果不被限价,最终均价在1.7w-1.8w左右是比较符合预期的。

    肥西还有一个成交量非常大的小区,是东冠繁华逸城,成交量为31套,仅次于禹州华侨城,这个数据较上次多了11套。成交均价有所上涨,但议价空间和成交周期都有所提高,尽管如此,依旧是一个热门小区。

    肥西工业区的二手房都比经开区的房价低一些,原因还是工业生产的影响。融创玖樟台的定位其实非常尴尬,本属于改善型小区,但周围却工厂环绕,旁边还有高压走廊,价格也比同地段的小区贵3000-4000元/平米左右。有点刚需买不起、改善看不上、投资也没啥空间的鸡肋感。

    繁华大道南板块

    繁华大道南板块,其实有一半以上都是被高校和翡翠湖占据。几所大学的聚集,给这一片商业带来了前所未有的繁华,原因跟三里庵一样,就连合肥仅存的一个沃尔玛都深受其惠。

    除此之外,这里还有一所168中学(玫瑰园学校),168中学是一所民办中学,分为初中部和高中部,这里是初中部。受益于民办学校可以全市掐尖,168中学高中部成为一所可比肩合肥重点公立高中一中、六中、八中的学校,初中部排名靠前的学生可以优先被录取到自己的高中部,而成绩逊一些学生通过指标到校再被录取到一中、六中、八中。

    因此,从重点高中升学率上来看,168中学初中部确实很棒,但是这并不代表它的平均成绩就是最好的。我们看到它的一中、六中、八中指标到校分数线非常低,也就是说,168中学通过指标到校进入一中、六中、八中的二流学生,成绩并不理想的。

    从今年中考整体上来看,168中学成绩跟排名前十的学校相差不多,但是鉴于该校办学较晚,规模较小,我暂未将此学校列为真学区。尽管如此,168中学学区范围的学区房,已经出现了溢价,平均比周边非学区明显贵出一截。

    繁华大道南板块是所有板块中成交均价最高的,原因就是168学区房的溢价,成交均价(15430元/平米)比上次统计(14914元/平米)上涨516元/平米。但同样我们也可以看到,该板块的议价空间和成交周期,也比平均值要高一些。

    成交量比较大的小区是原树提香,这是一个肥西县的小区,成交均价接近1.5w,比上次统计上涨了200元/平米左右。主要是房龄比较年轻,再加上位置靠近地铁3号线尾站,不过无论如何,与周边相比,价格都已处于高位。

    绿城玫瑰园是这个区域的房价天花板,品牌、次新、学区和环境,是支撑该小区价格的重要因素,主要是改善性群体,刚需产品不多,投资价值有限。在学区加成下,相对新的房龄,再依靠商业和地铁优势,中环城也成为许多刚需的选择。

    板块内肥西产证的房子,较合肥产证相差不多,甚至可以说非常接近。足以看出,行政区划对房价的影响已微乎其微,地缘优势才是真的优势。

    工业区板块

    由于成交数据较少,在之前的文章中,我没有分析工业区板块,这次我将这一块单独划出来进行分析。经开区的工业大部分都聚集在这里,我们可以看到住宅基本上都环绕在工业区外围,二手房成交集中在金寨路沿路和环南艳湖周边。

    该板块的平均成交均价为14704元/平米,比泛经开区的均价低400元/平米左右,但成交周期相对短一些。当市区房价大涨之后,经开区工业区成了房价洼地,尽管商业和生活氛围还不够浓厚,一些经济能力有限的刚需退而求其次,将这里作为自己的首次置业选择。

    板块内成交最大的小区是绿地滨湖国际花都,该小区同样位于南艳湖板块。挨着南艳湖,品牌房企,跟它的名字一样,靠近滨湖,即使房龄相对较老,也还有不错的价格和成交。但鉴于房龄和板块无利好因素,投资价值已十分有限。

    观澜华庭成交量仅次于绿地滨湖国际花都,价格上比它要高一些,主要是房龄更年轻,再一个更靠近滨湖。该板块的几个肥西盘,同样没有拉开跟合肥产证的距离,价格基本上非常接近。

    工业区板块是整个西南区域的房价洼地,主要就是受工业生产影响。最典型的例子就是前段时间佳通轮胎生产造成环境污染,周边居民不堪其扰,经多方投诉后搬迁,我想这样的事情在工业区举不胜举。

    合肥地铁规划在工业区也是捉襟见肘,再加上没有什么商业配套,也缺乏好的学区,工业区的投资价值受到极大的局限。工业区一般来讲只适合,在经开区周边工作,初次置业且经济能力有限的刚需,投资尽量远离。

    泛经开区整体房价分析

    我把泛经开区分为经开区和肥西县两个区域分开统计,经开区成交150套,肥西县成交217套,肥西县比经开区还多出67套。整个泛经开区平均房价为15114元/平米,比全市成交均价(1.64w)低7.8%。但议价空间和成交周期都比全市低一些,这还是得益于肥西县的成交。

    肥西县的成交均价(14832元/平米)比经开区(15496元/平米)低了664元/平米,相差并不多。但肥西产证的平均房龄(2011.1年)要比经开区(2009.9年)的更年轻一些,成交周期和议价空间都更小一些。

    泛经开区成交面积主要覆盖区间在70-100平米,跟滨湖和政务最大成交在90-100平米不同的是,泛经开区域最大成交是在80-90平米,70-80平米其次。这说明泛经开区购房需求更刚需一些。

    泛经开区成交单价主要集中在1.4w-1.7w之间,占所有成交的72%,成交中位数在1.5w上下,与成交均价基本吻合。

    泛经开区成交总价主要集中在110w-170w之间,占所有成交的77%,成交中位数在130w上下,与户均成交总价相差不大。

    泛经开区房价分析总结及购房建议

    1、市区是肥西房价的天花板,任何超过市区房价的行为都是需警惕的。从目前市场来看,价格已高,投资价值略有透支,可能已到最高点。

    2、在我看来,肥西划区是早晚的事,在购房问题上,不要纠结肥西户口还是合肥户口,离市中心近才是真“户口”。

    3、不管怎样,一些被限购拒之门外的购房者,如果等不及交社保,靠近经开区的肥西县依旧是合肥上车的最佳选择。应尽量选择离地铁3号线近的地方。

    4、168玫瑰园学校也是一所不错的学校,打算在经开区置业且对学区有需求的购房者,应首先选择这所学校。经开区的其他学校,我觉得很难成为真学区。

    5、泛经开区的二手房市场主要面向刚需,也就是说,首次置业的刚需买房只是过渡,大部分后期改善会离开这里,大户型在这里并不是好的投资标的。


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