拍卖案例:一宗房产拍卖引起的轩然大波

发布时间:2013-5-2 编辑:邓伟点击量:7331

   拍卖案例:一宗房产拍卖引起的轩然大波

  ——拍卖公告、举牌先后、叫价方式的争议

  一、纠纷起因

  位于我市的一座物资大楼,由于产权所有人欠债,由债权人向广州市中级人民法院起诉,胜诉后由法院委托广东某拍卖行对该幢大楼进行拍卖。

  物资大楼占地面积四千多平方米,楼高7层,总建筑面积9600多平方米。拍卖时评估价2053万元,拍卖保留价1643万元,该楼前曾2次拍卖,均无人参加竞买而元成交。

  2000年5月19日上午10时正,某拍卖行对该幢大楼再行拍卖。参加竞买有2家,分别持10号牌和36号牌,除竞买人外,参加拍卖会还有该幢大楼产权人、债权人、法官。拍卖会准时开始,拍卖师会前宣读了拍卖规则及注意事项,经过询问,确认在场竞买人没有异议和疑问后,拍卖开始。由于前7项标的均采用增价拍卖方式,所以轮 到第8项拍卖该幢大楼时,拍卖师向场上竞买人宣布了另一种竞买方 式:按委托方要求,本标的以2055万元起价,如有应价则按增价拍卖;如无应价则采用设有保留价的减价方式拍卖,第一个举牌应价, 且高于保留价者作标的成交o在场竞买人无异议的情况下,叫价开始,2055万元起叫价无人应价。于是拍卖师开始以每次递减50万元逐次减价拍卖,当叫价1700万元时,10号举起号牌,拍卖师即时见到,于是拍卖师敲槌成交。但就在此时,36号也举起号牌,拍卖师指出举牌晚了一步,标的由10号成交。拍卖会后,36号竞买人提出异议,要求以原成交价重新拍卖,产权代理律师更提出几大疑点,一场纠纷由此而起。

  二、产权人提出五大疑点

  其一:标的产权所有人和房产地点都在顺德,但拍卖公告只在广州日报刊登,而不在顺德媒介刊登。

  其二:委托人曾告诉拍卖行拍卖时通知产权所有人,但产权所有人一直没有收到任何书面或口头通知,他们是通过其他途径得知自己的房产被拍卖的。

  其三:程序有问题。采用荷兰拍卖法的前提是开价拍卖,没有人竞投后才宣布采用荷兰拍卖法,事先就宣布采用荷兰拍卖法引起竞买 人消极等待。

  其四:如何认定举牌在先,没有客观依据。拍卖会场没有录像机,只凭拍卖师主观臆断。

  其五:拍卖时,每次应叫价三次,每次应有停顿,而不应"连珠炮"似往下叫,当减至1700万元价格时,有2人应价,按规定应采用开价方式继续拍卖,拍卖师无视现实,判定10号牌所得,并宣布拍卖结束,侵犯了其他竞买人合法权益。

  三、拍卖行释疑

  1.关于标的在顺德,为何不在顺德报刊登公告。《拍卖法》第四十七条规定,拍卖公告应当通过报纸或者其他新闻媒介公布。那么, 在广州日报刊登拍卖公告完全合法,拍卖人、委托人、债权申请人均在广州,拍卖行的潜在客户在全省,广州日报发行比顺德报覆盖面大得多。
  2.关于拍卖行为何不通知执行人。《拍卖法》第三章关于拍卖当事人共分四节,分别为拍卖人、委托人、竞买人、买受人,产权所有人作为法院被执行人,并不是其中任何一方,拍卖行未与其发生任何法律关系,拍卖行按时向委托方发了《拍卖通知》,并无通知被执行人的义务。

  3.关于为何提前宣布采用"荷兰式"叫价方式。首先,减价拍卖的方式是应委托人要求早就确定的,拍卖人有权且必须在拍卖前向竞买人说明竞价方式和竞买规则,其次,拍卖是在起叫价无人应价的 情况下转入减价拍卖方式的,这也是应委托人的要求进行的。

  4.对于认定谁先举牌没有客观依据(指没有录像),只是凭拍卖 师主观臆断的说法。拍卖行认为,减价拍卖中第一个举牌成交者由拍 卖师认定,现场还有场上记录员协助,其记录的《拍卖会笔录》具有 法律效力,另外,拍卖会场上还有60余人目睹,可以证明。《拍卖 法》规定了拍卖师的权力和作用,但没有规定必须录像。

  5.对"有两个人对1700万元的价位应价,按规定应采用增价方 式继续拍,但拍卖师却判10号成交,有失公允"的质疑。拍卖行认为在减价拍卖的规则下,拍卖师不确认首先举牌的竞买人的权益,那才真是违约违法,损害了10号竞买人的应有权益,而这次拍卖,拍卖师是以固定的降价幅度,逐次减价拍卖的,每次报价之后均有停顿,有足够的间隔时间给竞买人决策举牌应价。

 四、对本案的浅析与反思

  这场房产拍卖纠纷所引起的风波过后,平心静气地对该案进行分 析评阅和思考,对我们今后的工作不能不起一个深刻的启发作用。

  1.产权所有人提出:产权所有人和房产所在地在顺德,何以不 在顺德媒介刊登公告。

  拍卖行解释:广州日报比顺德报覆盖面大。评阅:此举元违反《拍卖法》。

  但知道,在顺德订阅顺德报比订阅广州日报的人多得多,无订阅广州日报的人根本无法知道拍卖物资大楼的消息。根据我们多年的拍卖情况看,当地的房地产绝大多数都是当地人所买。持10号、36号牌都是当地顺德人,就说明了这一点。作为一个拍卖行,总希望多一些人参加竞买,多人竞买自然气氛好,气氛好竞价自然高,这是每一个拍卖行的期望值。如果拍卖行想得周全一点,在广州日报,再加顺德报出一个拍卖公告,就不会有上述纠纷,甚至或许该幢物资大楼不止是1700万元成交。

  2.产权所有人提出:自己的房产被拍卖自己一点也不知情。拍卖行解释:拍卖行无义务通知被执行人。

  评阅:拍卖人与被执行人无法律关系,无义务通知被执行人是对的。

  按规定,拍卖行拍卖前要通知委托法院,再由委托法院知会有关 当事人,如果拍卖行拍卖前不通知法院,那拍卖行失职。但通知了委 托法院,法院没有知会有关当事人,那就法院责任,与拍卖行无关。

  3.产权人提出:应在增价元人应价的情况下,再宣布采用降价方式拍卖,免引起竞买者消极等待。

  拍卖行解释:拍卖前宣布"荷兰式"叫价方式,拍卖人有权且必 须在拍卖前向竞买人说明竞买方式和竞买规则。

  评阅:此程序没有条文规定,拍卖行也不算违规。作为竞买人,想、以最低价格买到最好的东西,这是人之常情,也是竞买人普遍心理,竞买人提前知道,起拍价有下降空间,消极等 待,也不是说没有理由。到底提前宣布采用"荷兰式"叫价好,还是没有人应价后再宣布采用"荷兰式"叫价效果好值得探讨,但依我所看,后者效果可能好些。

  4.产权人提出:很难认定谁举牌在先,因为拍卖行没有设立录像机。

  拍卖行解释:减价拍卖中第一个举牌成交者由拍卖师认定,拍卖 师站在台上,具有比台下任何人更充足的条件确认谁先举牌。评阅:《拍卖法》并无规定要设立电子监控设备,在没有录像机设备的情况下,由拍卖师认定也不违法。

  在减价拍卖中,有的拍卖会场几百人,甚至有时达到过千人,拍卖师稍不留神,就很难认定丝毫之差举牌先后,同样也会引起很多争议,拍卖行若能事先考虑周详,增设电子监控设备,同样也可以避免争议了。在国际上,先进国家已基本采用了电子监控手段,尽管《拍卖法》并没有此项规定,但能吸收国外的做法,今后类似的争议就能迎刃而解。

  5.产权人提出:有两人应价,按规定应采用升价方式继续拍卖。拍卖行解释:在减价拍卖的规则下,拍卖师不确认首先举牌的竞买人的权益,那才真是违约违法。

  评阅:拍卖前说明先举牌先得,10号先举牌,作成交,也不违反操作规程。

  中华人民共和国拍卖法是一个大法,具体操作《拍卖法》中没有具体提及,在操作中只能按常规或惯例去做,这样就造成很多争议。例如:增价拍卖,拍卖师要叫价三次,才击槌生效,那么减价拍卖是否需要叫价三次才有效呢?又如:拍卖成交以击槌为准为有效,但在拍卖师还没有击槌前,有两个以上竞买人先后举牌,如果拍卖师判寇第一个举牌有效,那么第二个竞买人会提出,拍卖师还没有击槌前我已举牌,我怎会无效?又如:减价拍卖中要不要每次叫价3次,每晚一叫价间歇需要多长时间才合理?等等。所有这些问题由于没有一个明细的、确切的具体操作规则衡量,经常会出现争议也是难免的,所以,我们盼望拍卖操作规则早日出台。

 综合这场房产拍卖风波,通过具体分析,也使我们拍卖同行得到很多启发和教训。虽然我认为拍卖行在这场房产拍卖纠纷中谈不上违法违规,但是有些事情不违法违规,并不等于合情合理。不然,何以一场拍卖会产权人和一些竞买人这么多怨言。假若我们拍卖工作事前考虑周详些,工作完善些,我想这些纠纷和怨言就少得多,甚至没有。但愿我们的拍卖同行都这样想:都这样做。

 

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